Comment lire les prix immobiliers en Guadeloupe

Des ventes enregistrées, plutôt que des prix d’annonce

Les prix proviennent des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la Direction générale des finances publiques et mises à disposition par Etalab. Cette base renseigne les mutations enregistrées par l’administration fiscale. Elle permet d’observer les montants déclarés lors des ventes ; elle ne décrit pas à elle seule l’état du logement, les travaux nécessaires ou les conditions de la négociation.

Le jeu utilisé couvre la période 2014–2026. Les ventes les plus récentes y datent du 30/06/2026. Historique complet depuis 2014 pour les 32 communes.

Le périmètre est celui de la Guadeloupe. Saint-Barthélemy et Saint-Martin ne sont pas incluses dans les indicateurs. Les ventes sans surface connue sont écartées du calcul des prix au mètre carré.

La médiane décrit le centre du marché

Le prix au mètre carré rapporte le montant de la vente à la surface renseignée dans les données : surface du terrain pour un terrain, surface bâtie retenue pour les autres biens. La médiane partage les observations en deux groupes : la moitié se situe en dessous, l’autre au-dessus. Elle est moins sensible aux valeurs extrêmes qu’une moyenne, mais reste dépendante de la composition des ventes.

Une évolution de la médiane peut ainsi traduire une variation des prix, un changement des biens vendus, ou les deux. Elle ne mesure pas nécessairement l’évolution de la valeur d’un même logement. Aucune médiane n’est publiée sous 5 ventes ; ce seuil évite les résultats fondés sur quelques cas, sans garantir à lui seul leur précision.

Des filtres écartent les observations difficilement comparables

En Guadeloupe, 4 290 mutations sur 34 440, soit 12,5 %, sont exclues par les filtres de prix et de parcelles mères. Ces exclusions constituent un choix de méthode : elles ne permettent pas d’établir, pour chaque vente, la cause d’un montant inhabituel.

Le filtre écarte les biens bâtis sous 10 000 € ou hors de la plage de 300 à 15 000 €/m². Pour les terrains, les bornes sont de 2 000 € pour le montant et de 20 à 2 000 €/m². Les bornes servent à limiter l’influence des observations atypiques ; elles ne constituent pas une grille d’estimation.

Un autre filtre repère les ventes répétées de terrains rattachées à une même parcelle et à une même surface. Elles peuvent porter sur des lots alors que la surface renseignée reste celle de la parcelle mère. Ce filtre concerne 191 ventes dans le jeu utilisé. Les observations exclues n’entrent pas dans les indicateurs ni dans les listes de ventes affichées.

Les terrains agricoles sont distingués des terrains à bâtir

La classification des terrains s’appuie sur DVF+, l’enrichissement des données foncières par le Cerema. Les indicateurs de prix retiennent les terrains classés à bâtir ou déjà artificialisés. Ils écartent 3 785 ventes de terres et prés, de bois, de landes ou de vergers, après les autres filtres.

Cette distinction évite de comparer des usages différents. La catégorie renseignée dans la base ne suffit toutefois pas à déterminer ce qui peut être construit sur une parcelle aujourd’hui : le document d’urbanisme et les contraintes du site doivent être examinés séparément.

Les projections prolongent les tendances observées

Le modèle utilise la tendance des médianes annuelles, un lissage exponentiel et 2 000 tirages autour de cette tendance. La fourchette affichée contient 80 % de ces tirages. Elle décrit la dispersion des résultats du modèle ; elle ne prouve pas que le prix futur d’un bien a 80 % de chances de s’y trouver.

Une projection nécessite au moins trois années de ventes. Elle ne prend pas en compte tous les événements susceptibles de modifier le marché et ne remplace pas l’analyse d’un bien particulier.

La simulation repose sur des hypothèses explicites

La simulation d’investissement projette une valeur d’achat sur un à sept ans à partir de ces fourchettes. Elle retient une hypothèse de frais d’acquisition de 8 %. Ce taux est un paramètre du calcul, et non un tarif applicable à toutes les opérations. Les loyers, les travaux et la fiscalité ne sont pas intégrés à cette simulation.

Le rendement locatif et le loyer attendu des dossiers de marché s’appuient sur les loyers d’annonce 2025 de la « Carte des loyers » : estimations de l’ANIL à partir des annonces du groupe SeLoger et de leboncoin, publiées par le ministère chargé du logement. Ce sont des loyers demandés, hors charges, estimés par modèle à l’échelle de la commune, et non des loyers signés.

Le règlement et le terrain complètent la lecture des prix

Le zonage d’urbanisme, les règles d’implantation, les risques et les accès influencent les possibilités d’un site. Le cadastre et le relief LiDAR fournissent des repères supplémentaires. Ces sources ont des dates et des précisions différentes : elles doivent être rapprochées des documents en vigueur et, selon le projet, d’une visite ou d’études complémentaires.

Le site est édité par 91STUDIO, agence d’architecture à Baie-Mahault. Les indicateurs publics donnent une première lecture du territoire. Une étude de faisabilité examine ensuite un programme et un terrain déterminés. Le contenu d’une étude de terrain.

Les ventes détaillées restent exclues du référencement

Les listes de ventes ne publient aucun nom de personne. Leurs fichiers sont exclus de l’exploration des moteurs et portent une consigne de non-indexation. Les pages publiques présentent des indicateurs agrégés ; elles n’ont pas pour objet d’identifier les parties à une transaction. Les propriétaires affichés sont des sociétés ; leurs dirigeants, lus dans l’Annuaire des entreprises, ne sont visibles que de l’équipe 91STUDIO (confidentialité).

Les protections patrimoniales proviennent de plusieurs sources

Les monuments et leurs périmètres des abords (500 m autour du monument, ou le périmètre délimité par arrêté) viennent du Géoportail de l'urbanisme : servitudes d'utilité publique AC1 (monuments historiques) et AC2 (sites classés et inscrits), publiées par l'État, sous Licence Ouverte d'Etalab. La protection (classé ou inscrit), sa date et son détail viennent de la base Mérimée du ministère de la Culture (plateforme POP), sous Licence Ouverte 2.0, édition du 12/11/2026.

Le jeu de données utilisé pour la Guadeloupe recense 124 monuments protégés au Géoportail, 124 périmètres des abords et 9 sites ; 106 monuments sont rapprochés de leur fiche Mérimée. La présence d’une protection appelle une vérification de son périmètre et de la procédure applicable au projet. Les sources sont interrogées à chaque mise en ligne ; lorsqu’une source ne répond pas, le site conserve sa dernière version disponible. Mise à jour : 12/11/2026.

Les données gardent leur date de référence

Une reconstruction du site est programmée chaque mois. Elle peut aussi intervenir lors d’une mise à jour de l’application. La date de mise à jour d’une page et la date des données qu’elle utilise ne désignent donc pas la même chose : la première indique une évolution du contenu, la seconde la période couverte par la source.