Capacité d’emprunt en Guadeloupe

Comment la capacité d’emprunt est calculée

La banque part de la mensualité que vos revenus peuvent porter, puis en déduit le capital. Pour un particulier, la mensualité maximale est la part des revenus que fixe le taux d’effort (35 %), moins les crédits déjà en cours. L’assurance emprunteur est comprise dans ces 35 %.

Mensualité du crédit : M = C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ), avec t le taux nominal annuel ÷ 12 et n le nombre de mois

Capital empruntable : C = M_max ÷ ( t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ) + a ÷ 12 ), avec a le taux annuel de l’assurance sur le capital initial

Prix du bien : (C + apport − frais de dossier − garantie) ÷ (1 + taux des frais de notaire)

Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute au taux nominal l’assurance, les frais de dossier et la garantie : c’est le taux r qui égalise la somme réellement reçue et les échéances versées, exprimé en (1 + r)¹² − 1. C’est lui que la loi compare au seuil de l’usure : une banque ne peut pas prêter au-dessus. Le reste à vivre est ce qui reste des revenus une fois payées les charges et la nouvelle mensualité ; les banques le regardent sans qu’un minimum soit fixé par un texte.

Les règles du HCSF

Depuis le 1^er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière s’impose aux banques : taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus. La durée peut atteindre 27 ans quand l’entrée dans les lieux est décalée, avec un différé d’amortissement de 2 ans au plus : achat dans le neuf, ou dans l’ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût total (seuil abaissé de 25 à 10 % par la décision du 18 décembre 2023, qui exclut aussi les prêts relais du taux d’effort). Chaque banque peut s’écarter de ces règles pour 20 % de sa production trimestrielle, en priorité pour les résidences principales : le calculateur signale ce cas sans l’accorder.

Investissement locatif : deux façons de compter le loyer

Le loyer attendu du bien financé compte, mais pas en entier : les banques en retiennent le plus souvent 70 % pour couvrir la vacance et les impayés. C’est un usage, réglable ici ; le HCSF demande seulement une « décote » qui reflète le risque locatif.

Règle du HCSF. Le loyer retenu s’ajoute aux revenus. La foire aux questions du HCSF (question 17) le dit : les revenus fonciers, « y compris les loyers futurs du bien faisant l’objet du crédit », entrent dans le revenu, et « le calcul différentiel consistant à retirer les loyers de la charge de remboursement (au numérateur du taux d’effort) est exclu ».

Taux d’effort = crédits en cours et nouvelle mensualité ÷ (revenus + 70 % des loyers − pension versée) ≤ 35 %

Méthode différentielle. Le loyer retenu vient en déduction de la mensualité du bien : seul le « reste à charge » pèse sur les revenus. Elle donne une capacité plus forte et certaines banques la pratiquent encore, mais un prêt ainsi calculé est hors norme : il ne passe que par la marge d’exception de la banque, au plus 6 % de sa production pour ce qui n’est pas une résidence principale. Le calculateur affiche les deux, et retient la règle.

Taux d’effort différentiel = (crédits en cours + nouvelle mensualité − 70 % du loyer) ÷ (revenus − pension versée)

Pour le bien lui-même : le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix ; le rendement net retire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l’assurance du propriétaire non occupant, et divise par le prix frais de notaire compris (avant impôt et vacance). Le cash-flow est le loyer moins ces charges et la mensualité ; s’il est négatif, c’est l’effort d’épargne à fournir chaque mois.

L’âge des emprunteurs

Âge en fin de prêt. Aucune loi ne fixe d’âge limite pour emprunter. Les banques et leurs assureurs veulent le plus souvent que le prêt soit remboursé à 75 ans ; des assurances déléguées acceptent 80 à 90 ans pour la seule garantie décès. Le calculateur ramène la durée pour que l’emprunteur le plus âgé ait fini à l’âge choisi (75 ans par défaut) et le signale. Au-delà de 65 ans, les garanties d’incapacité et d’invalidité cessent le plus souvent.

Assurance emprunteur. Son prix monte avec l’âge. Le taux proposé suit des moyennes de marché publiées par un courtier (non-fumeur, 2026) : 0,10 % vers 25 ans, 0,13 % vers 35 ans, 0,24 % vers 45 ans, 0,47 % vers 55 ans. Au-delà de 60 ans, aucune moyenne récente n’est publiée : nous retenons 1 %, le haut de la fourchette citée par un comparateur, comme hypothèse. Ce sont des ordres de grandeur : un devis les remplace.

Loi Lemoine. Depuis le 1^er juin 2022, l’assureur ne peut demander aucune information de santé si la part assurée de vos crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans (loi du 28 février 2022, article L113-2-1 du code des assurances). Le calculateur le vérifie pour le nouveau prêt, chaque emprunteur assuré à parts égales ; les crédits immobiliers déjà en cours comptent aussi.

Emprunter en SCI ou en société

Pour une société, aucune norme publique n’existe : la banque regarde si les revenus du projet couvrent la dette. Le ratio de couverture du service de la dette (en anglais DSCR) divise le revenu disponible (loyers nets de vacance et de charges, ou excédent brut d’exploitation) par les annuités. Les banques demandent le plus souvent 1,2 à 1,3, davantage pour un projet risqué ; elles attendent aussi un apport, souvent 10 à 30 % du coût total, et la caution des associés. Ce sont des usages, réglables ici.

Annuité maximale = revenu disponible ÷ couverture − annuités des emprunts en cours

Une SCI qui gère son patrimoine reste soumise au seuil de l’usure des personnes morales sans activité commerciale ; une société qui exerce une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale ne l’est plus pour ses prêts (article L313-5-1 du code monétaire et financier).

Les taux et leurs sources

Le taux de la Guadeloupe vient de l’enquête trimestrielle de l’IEDOM sur le coût du crédit, faite auprès des banques installées en Guadeloupe, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy : c’est la seule mesure publique par territoire. Il porte sur les crédits nouveaux du mois mesuré et ne compte que les intérêts. Le taux de la France vient des statistiques mensuelles de la Banque centrale européenne. Les seuils de l’usure sont fixés chaque trimestre par un avis publié au Journal officiel. Un relevé automatique interroge ces sources chaque semaine ; un taux nouveau est relu avant d’être publié.

• IEDOM, « Taux des crédits aux particuliers - 2e trimestre 2026 » (Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy)
• IEDOM, « Taux des crédits aux entreprises - 2e trimestre 2026 » (Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy)
• Banque centrale européenne, taux d’intérêt des banques (MIR), France
• Avis du 25 septembre 2026 relatif à l'application des articles L. 314-6 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier concernant l'usure (JORF n° 0225 du 26 septembre 2026, NOR ECOT2625422V)
• Décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée le 18 décembre 2023 (Légifrance)
• Décision du HCSF du 29 juin 2023 modifiant la décision D-HCSF-2021-7 (Légifrance)
• HCSF, foire aux questions sur la décision D-HCSF-2021-7, version du 29 janvier 2024 (questions 17, loyers, et 18, pensions)
• Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine), article L113-2-1 du code des assurances (Légifrance)
• Meilleurtaux, taux d’assurance emprunteur selon l’âge, moyennes indicatives 2026 (mise à jour du 25 août 2026)
• Selectra, taux d’assurance de prêt immobilier selon l’âge (plus de 60 ans)
• Magnolia, âges limites de l’assurance de prêt (adhésion, fin de prêt, garanties)
• Code de la consommation, crédit immobilier : articles L313-34 (offre et délai de réflexion) et L313-41 (condition suspensive), Légifrance

Avant de vous engager

Simulation indicative, sans valeur d’offre de prêt : les banques appliquent leurs propres critères (stabilité des revenus, épargne, comptes, garanties). 91STUDIO n’est ni prêteur ni intermédiaire en opérations de banque.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Pour un crédit immobilier, l’offre de prêt est maintenue 30 jours et ne peut être acceptée qu’après un délai de réflexion de 10 jours ; l’achat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt, et si le prêt est refusé, les sommes versées sont remboursées (code de la consommation, articles L313-34 et L313-41). La mise en garde ci-dessus est celle que la loi impose aux publicités de crédit (article L312-5) ; elle est reprise ici par précaution.