Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Basse-Terre · 97122 · 30 924 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Baie-Mahault : une maison se vend 2 % plus cher que la médiane en Guadeloupe
À Baie-Mahault, la maison est le type le plus vendu : 39 % des 549 ventes de 2024-2026, contre 33 % en Guadeloupe. Le prix médian des maisons (2 610 €/m²) la classe 8e des 16 communes, celui des appartements (2 812 €/m²) 6e sur 9. Parmi les lieux-dits d'au moins 10 ventes, le bâti est le plus cher à Plaisance (4 030 €/m²) et le plus abordable à La Jaille (1 479 €/m²). Sur trois ans, le prix du bâti a reculé de 6 %, et 284 logements ont été autorisés (16 % en collectif). Un appartement s'y vend autour de 177 000 € pour 64 m², une maison autour de 236 500 € pour 85 m².
Baie-Mahault face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Baie | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | 2 812 | 2 852 | -1 % |
| Maison | 2 610 | 2 551 | +2 % |
| Terrain à bâtir | 208 | 121 | +72 % |
| Bâti, sur 3 ans | -6 % | +2 % | -8 pt |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 5,9 | 4,5 | +31 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 25 % | 33 % | -8 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 12,2 | 17,7 | -31 % |
| Rendement locatif brut | 9,1 % | 7,1 % | +2 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Plaisance est le lieu-dit le plus cher, La Jaille le plus abordable
Prix médian au m² des maisons et appartements, ventes 2022-2026, lieux-dits d'au moins 10 ventes
moins de 2 2502 250 à 2 7502 750 à 3 0003 000 à 3 0003 000 à 3 2503 250 et plusmoins de 10 ventes
Sources : DVF ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo). Explorer sur la carte
Les appartements font 25 % des ventes de logements, pour 33 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Baie-Mahault, 2024-2026549 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Baie-Mahault (Insee 2023)15 125 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts) ; à Baie-Mahault, 30 % de ces ventes ont une adresse de résidence (« RES … »).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement71 ventes | 2 812 €/m²-1 % / Guadeloupe | -5 % | 71 ventes en trois ans, soit 4,7 par an pour 1 000 appartements du parc : un marché moins actif que la Guadeloupe (6,5). Le prix médian, 2 812 €/m² (à ±6 %), est proche de celui de la Guadeloupe et a perdu 5 % en trois ans. L'adresse fait le prix : à Belcourt (2 357 €/m²), on paie 38 % de moins qu'à Convenance (3 825 €/m²). Les ventes classées « local » par l'administration fiscale (27 % des ventes de la commune, dont 30 % à une adresse de résidence) ne sont pas comptées dans ce prix. |
| Maison214 ventes | 2 610 €/m²+2 % / Guadeloupe | -6 % | 214 ventes en trois ans, soit 7,1 par an pour 1 000 maisons du parc : un marché plus actif que la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 2 610 €/m² (à ±10 %), est proche de celui de la Guadeloupe et a perdu 6 % en trois ans. L'adresse fait le prix : à La Jaille (1 479 €/m²), on paie 64 % de moins qu'à Plaisance (4 130 €/m²). |
| Terrain115 ventes | 208 €/m²+72 % / Guadeloupe | -5 % | 115 ventes en trois ans, soit 1,2 par an pour 1 000 habitants : une activité comparable à celle de la Guadeloupe (1). Le prix médian, 208 €/m² (à ±15 %), est 72 % au-dessus de celui de la Guadeloupe et a perdu 5 % en trois ans. L'adresse fait le prix : à Bellecour (60 €/m²), on paie 76 % de moins qu'à La Jaille (246 €/m²). |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Baie-Mahaultla moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 3 013 €/m², entre 2 822 et 3 211 dans 8 cas sur 10.
Pour un appartement médian à 177 000 €, financé à 90 % sur 20 ans : 740 € par mois au taux de 2021, 895 € au taux de 2025 (hors assurance). Sur la période, la hausse des taux a alourdi la mensualité plus que celle des prix (155 € contre 0 € par mois).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Les lieux-dits de Baie-Mahault
Les lieux-dits qui comptent au moins 10 ventes de logements sur 2022-2026, du plus actif au moins actif. Le prix médian ne porte que sur les maisons et appartements.
| Lieu-dit | Ventes | Ce qui s'y vend | Bâti, €/m² | Écart à la commune |
|---|---|---|---|---|
| Belcourt | 119 | 2 527 | -10 % | |
| Moudong | 132 | 3 349 | +20 % | |
| La Jaille | 173 | 1 479 | -47 % | |
| Convenance | 69 | 3 843 | +37 % | |
| Dupuy | 42 | 2 004 | -28 % | |
| Gourde Liane | 55 | 2 850 | +2 % | |
| Plaisance | 55 | 4 030 | +44 % | |
| Trioncelle | 30 | 2 718 | -3 % | |
| Destrellan | 25 | 3 023 | +8 % | |
| Le Bourg | 29 | 2 353 | -16 % | |
| Raiffer | 19 | 3 294 | +18 % | |
| Fond Bois Neuf | 37 | 3 029 | +8 % | |
| Saint-Alban | 19 | 2 979 | +6 % |
AppartementMaisonTerrainLocal
Sources : DVF 2022-2026 ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo, 2024).
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Baie-Mahault | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 12,2 ans | 17,7 ans | Les prix restent à portée des revenus locaux. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 5,9 | 4,5 | Marché plus actif que la moyenne : plus de ventes rapportées à la population. |
| Rendement locatif brut | 9,1 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 6,1 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
| Prix d'un terrain typique / d'une maison typique | 50 % | Un terrain de 535 m² vaut 117 744 € ; une maison de 85 m², 236 500 €. Le reste paie la construction et l'emplacement bâti. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-2026284 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en maisons individuelles.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Pointe-à-Pitre · Petit-Bourg · Lamentin · Les Abymes
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Baie-Mahault : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 41 % du territoire couvert (1 977 ha)AU · à urbaniser : 4 % du territoire couvert (172 ha)A · agricole : 23 % du territoire couvert (1 081 ha)N · naturelle : 32 % du territoire couvert (1 547 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| Nr | Naturelle | 1 106 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| UD | Zone urbaine | 807 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| A | Agricole | 457 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| AP | Agricole | 383 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| N | Naturelle | 330 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| UXa | Zone urbaine | 236 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| AP1 | Agricole | 186 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UF | Zone urbaine | 143 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
Document PLU approuvé le 23/05/2017, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Baie-Mahault
À Baie-Mahault, les demandes se déposent en ligne sur le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) : permis de construire, PCMI, déclaration préalable, certificat d'urbanisme.
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Baie-Mahault : part communale 3 %, part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Baie-Mahault ?
2 610 €/m² en médiane sur 214 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 236 500 € pour 85 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Baie-Mahault ?
2 812 €/m² en médiane sur 71 ventes de 2024-2026 ; la moitié des appartements se sont vendus entre 144 600 € et 215 000 €.
Combien coûte un terrain à bâtir à Baie-Mahault ?
208 €/m² en médiane ; un terrain typique fait 535 m² et se vend 117 744 €. Les terres agricoles et naturelles sont exclues.
Que vend-on le plus à Baie-Mahault : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 13 % d'appartements, 39 % de maisons, 21 % de terrains et 27 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Baie-Mahault ?
Le prix médian du bâti a baissé de 6 % entre 2021-2023 et 2024-2026. Prévision à un an : 3 013 €/m², entre 2 822 et 3 211 €/m² dans 8 cas sur 10.
3 123 ventes publiées depuis 2014, 281 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Baie-Mahault ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.