Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Basse-Terre · 97100 · 9 417 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Basse-Terre : une maison se vend 44 % moins cher que la médiane en Guadeloupe
À Basse-Terre, la maison est le type le plus vendu : 38 % des 107 ventes de 2024-2026, contre 33 % en Guadeloupe. Le prix médian des maisons (1 423 €/m²) la classe 16e des 16 communes. Parmi les lieux-dits d'au moins 10 ventes, le bâti est le plus cher à Petit Paris (1 781 €/m²) et le plus abordable à Desmarais (1 359 €/m²). Sur trois ans, le prix du bâti a reculé de 1 %, et 127 logements ont été autorisés (50 % en collectif). Un appartement s'y vend autour de 75 500 € pour 62 m², une maison autour de 130 000 € pour 80 m².
Basse-Terre face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Basse | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | 1 352 | 2 852 | -53 % |
| Maison | 1 423 | 2 551 | -44 % |
| Terrain à bâtir | 154 | 121 | +27 % |
| Bâti, sur 3 ans | -1 % | +2 % | -3 pt |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 3,8 | 4,5 | -16 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 39 % | 45 % | -6 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 13,2 | 17,7 | -25 % |
| Rendement locatif brut | 9,8 % | 7,1 % | +2,7 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Petit Paris est le lieu-dit le plus cher, Desmarais le plus abordable
Prix médian au m² des maisons et appartements, ventes 2022-2026, lieux-dits d'au moins 10 ventes
moins de 10 ventes
Sources : DVF ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo). Explorer sur la carte
Les appartements font 39 % des ventes de logements, pour 45 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Basse-Terre, 2024-2026107 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Basse-Terre (Insee 2023)6 151 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement26 ventes | 1 352 €/m²-53 % / Guadeloupe | +3 % | 26 ventes en trois ans, soit 3,2 par an pour 1 000 appartements du parc : un marché moins actif que la Guadeloupe (6,5). Le prix médian, 1 352 €/m² (à ±17 %), est 53 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et n'a presque pas bougé en trois ans (+3 %). Les prix sont très dispersés (la moitié entre 933 et 1 667 €/m²) : l'état et la vue font l'écart, comparez à des biens équivalents. Les ventes classées « local » par l'administration fiscale (29 % des ventes de la commune, dont 0 % à une adresse de résidence) ne sont pas comptées dans ce prix. |
| Maison41 ventes | 1 423 €/m²-44 % / Guadeloupe | -4 % | 41 ventes en trois ans, soit 4 par an pour 1 000 maisons du parc : un marché plus actif que la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 1 423 €/m² (à ±16 %), est 44 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et n'a presque pas bougé en trois ans (-4 %). L'adresse fait le prix : à Carmel (1 427 €/m²), on paie 24 % de moins qu'à Petit Paris (1 878 €/m²). |
| Terrain9 ventes | 154 €/m²+27 % / Guadeloupe | n.d. | 9 ventes en trois ans, soit 0,3 par an pour 1 000 habitants : un marché moins actif que la Guadeloupe (1). Avec 9 ventes, le prix médian (154 €/m²) n'est qu'indicatif : la moitié des ventes s'étalent de 106 à 262 €/m². Pour un bien précis, mieux vaut une estimation sur ses comparables directs. |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Basse-Terrela moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 1 368 €/m², entre 1 239 et 1 509 dans 8 cas sur 10.
Pour un appartement médian à 75 500 €, financé à 90 % sur 20 ans : 316 € par mois au taux de 2021, 382 € au taux de 2025 (hors assurance). Sur la période, la hausse des taux a alourdi la mensualité plus que celle des prix (66 € contre 0 € par mois).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Les lieux-dits de Basse-Terre
Les lieux-dits qui comptent au moins 10 ventes de logements sur 2022-2026, du plus actif au moins actif. Le prix médian ne porte que sur les maisons et appartements.
| Lieu-dit | Ventes | Ce qui s'y vend | Bâti, €/m² | Écart à la commune |
|---|---|---|---|---|
| Desmarais | 29 | 1 359 | -4 % | |
| Carmel | 35 | 1 446 | +2 % | |
| Saint-Francois | 52 | 1 417 | +0 % | |
| Petit Paris | 11 | 1 781 | +26 % |
AppartementMaisonTerrainLocal
Sources : DVF 2022-2026 ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo, 2024).
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Basse-Terre | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 13,2 ans | 17,7 ans | Les prix restent à portée des revenus locaux. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 3,8 | 4,5 | Activité dans la moyenne. |
| Rendement locatif brut | 9,8 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 6,6 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
| Prix d'un terrain typique / d'une maison typique | 36 % | Un terrain de 300 m² vaut 46 165 € ; une maison de 80 m², 130 000 €. Le reste paie la construction et l'emplacement bâti. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-2026127 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en maisons individuelles.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Gourbeyre · Baillif · Saint-Claude · Vieux-Fort
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Basse-Terre : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 69 % du territoire couvert (311 ha)AU · à urbaniser : 5 % du territoire couvert (24 ha)A · agricole : 10 % du territoire couvert (45 ha)N · naturelle : 15 % du territoire couvert (69 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | 69 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| UBb | Zone urbaine | 69 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UE | Zone urbaine | 67 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| A | Agricole | 45 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UDb | Zone urbaine | 41 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UC | Zone urbaine | 28 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UAc | Zone urbaine | 24 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UX | Zone urbaine | 20 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
Document PLU, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Basse-Terre
À Basse-Terre, les demandes se déposent en ligne sur le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) : permis de construire, PCMI, déclaration préalable, certificat d'urbanisme.
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Basse-Terre : part communale 3 % (1 % sur 122 parcelles), part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Basse-Terre ?
1 423 €/m² en médiane sur 41 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 130 000 € pour 80 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Basse-Terre ?
1 352 €/m² en médiane sur 26 ventes de 2024-2026 ; la moitié des appartements se sont vendus entre 61 000 € et 134 000 €.
Combien coûte un terrain à bâtir à Basse-Terre ?
154 €/m² en médiane ; un terrain typique fait 300 m² et se vend 46 165 €. Les terres agricoles et naturelles sont exclues.
Que vend-on le plus à Basse-Terre : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 24 % d'appartements, 38 % de maisons, 8 % de terrains et 29 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Basse-Terre ?
Le prix médian du bâti a baissé de 1 % entre 2021-2023 et 2024-2026. Prévision à un an : 1 368 €/m², entre 1 239 et 1 509 €/m² dans 8 cas sur 10.
534 ventes publiées depuis 2014, 89 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Basse-Terre ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.