Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Basse-Terre · 97141 · 1 674 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Vieux-Fort : 12 ventes en trois ans, un marché trop étroit pour des prix fiables
À Vieux-Fort, la maison est le type le plus vendu : 6 des 12 ventes de 2024-2026, contre 33 % en Guadeloupe.
Vieux-Fort face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Vieux | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | n.d. | 2 852 | — |
| Maison | 2 371 | 2 551 | -7 % |
| Terrain à bâtir | n.d. | 121 | — |
| Bâti, sur 3 ans | n.d. | +2 % | — |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 2,4 | 4,5 | -47 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 0 % | 12 % | -12 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 16,7 | 17,7 | -6 % |
| Rendement locatif brut | 6,4 % | 7,1 % | -0,7 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Les appartements font 0 % des ventes de logements, pour 12 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Vieux-Fort, 2024-202612 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Vieux-Fort (Insee 2023)925 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement | n.d. | n.d. | Moins de 5 ventes d'appartements sur 2024-2026 : pas d'avis chiffré possible. |
| Maison6 ventes | 2 371 €/m²-7 % / Guadeloupe | n.d. | 6 ventes en trois ans, soit 2,5 par an pour 1 000 maisons du parc : un marché moins actif que la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 2 371 €/m² (à ±30 %), est proche de celui de la Guadeloupe. Pour un bien précis, mieux vaut une estimation sur ses comparables directs. |
| Terrain4 ventes | n.d. | n.d. | Moins de 5 ventes de terrains sur 2024-2026 : pas d'avis chiffré possible. |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Vieux-Fortla moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 2 307 €/m², entre 1 425 et 3 199 dans 8 cas sur 10.
Pour une maison médiane à 262 500 €, financé à 90 % sur 20 ans : 1 098 € par mois au taux de 2021, 1 327 € au taux de 2025 (hors assurance).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Vieux-Fort | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 16,7 ans | 17,7 ans | Dans la norme guadeloupéenne. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 2,4 | 4,5 | Marché peu actif : peu de ventes rapportées à la population, des comparables rares. |
| Rendement locatif brut | 6,4 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 4,3 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-202658 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en collectif.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Gourbeyre · Basse-Terre · Trois-Rivières · Saint-Claude
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Vieux-Fort : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 19 % du territoire couvert (141 ha)AU · à urbaniser : 0 % du territoire couvert (2 ha)A · agricole : 0 % du territoire couvert (0 ha)N · naturelle : 80 % du territoire couvert (580 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| N3 | Naturelle | 497 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| N1 | Naturelle | 79 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| U2 | Zone urbaine | 79 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| U1 | Zone urbaine | 55 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| U2c | Zone urbaine | 6 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| N2 | Naturelle | 4 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| AU | À urbaniser | 2 ha | constructible plus tard, selon les conditions du règlement (réseaux, opération d'ensemble) |
| U2b | Zone urbaine | 0 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
Document PLU approuvé le 31/07/2018, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Vieux-Fort
À Vieux-Fort, les demandes se déposent en ligne sur le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) : permis de construire, PCMI, déclaration préalable, certificat d'urbanisme.
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Vieux-Fort : part communale 3 %, part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Vieux-Fort ?
2 371 €/m² en médiane sur 6 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 262 500 € pour 114 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Vieux-Fort ?
Trop peu de ventes d'appartements sur 2024-2026 pour publier une médiane.
Combien coûte un terrain à bâtir à Vieux-Fort ?
Trop peu de ventes de terrains à bâtir sur 2024-2026 pour publier une médiane.
Que vend-on le plus à Vieux-Fort : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 0 % d'appartements, 50 % de maisons, 33 % de terrains et 17 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Vieux-Fort ?
Pas assez de ventes sur deux périodes pour mesurer une évolution fiable.
79 ventes publiées depuis 2014, 23 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Vieux-Fort ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.