Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Basse-Terre · 97130 · 17 684 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Capesterre-Belle-Eau : une maison se vend 23 % moins cher que la médiane en Guadeloupe
À Capesterre-Belle-Eau, la maison est le type le plus vendu : 55 % des 139 ventes de 2024-2026, contre 33 % en Guadeloupe. Le prix médian des maisons (1 957 €/m²) la classe 14e des 16 communes. Parmi les lieux-dits d'au moins 10 ventes, le bâti est le plus cher à Fonds Cacao (2 224 €/m²) et le plus abordable au Bourg (1 182 €/m²). Sur trois ans, le prix du bâti a progressé de 6 %, et 146 logements ont été autorisés (11 % en collectif).
Capesterre-Belle-Eau face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Capesterre | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | n.d. | 2 852 | — |
| Maison | 1 957 | 2 551 | -23 % |
| Terrain à bâtir | 105 | 121 | -13 % |
| Bâti, sur 3 ans | +6 % | +2 % | +4 pt |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 2,6 | 4,5 | -42 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 5 % | 12 % | -7 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 18,3 | 17,7 | +3 % |
| Rendement locatif brut | 7,6 % | 7,1 % | +0,5 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Fonds Cacao est le lieu-dit le plus cher, Le Bourg le plus abordable
Prix médian au m² des maisons et appartements, ventes 2022-2026, lieux-dits d'au moins 10 ventes
moins de 1 2501 250 à 1 2501 250 à 1 5001 500 à 2 0002 000 à 2 2502 250 et plusmoins de 10 ventes
Sources : DVF ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo). Explorer sur la carte
Les appartements font 5 % des ventes de logements, pour 12 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Capesterre-Belle-Eau, 2024-2026139 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Capesterre-Belle-Eau (Insee 2023)10 418 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement4 ventes | n.d. | n.d. | Moins de 5 ventes d'appartements sur 2024-2026 : pas d'avis chiffré possible. |
| Maison76 ventes | 1 957 €/m²-23 % / Guadeloupe | +6 % | 76 ventes en trois ans, soit 2,8 par an pour 1 000 maisons du parc : une activité comparable à celle de la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 1 957 €/m² (à ±18 %), est 23 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et n'a presque pas bougé en trois ans (+6 %). L'adresse fait le prix : à Perou (1 201 €/m²), on paie 46 % de moins qu'à Fonds Cacao (2 224 €/m²). |
| Terrain45 ventes | 105 €/m²-13 % / Guadeloupe | -3 % | 45 ventes en trois ans, soit 0,8 par an pour 1 000 habitants : une activité comparable à celle de la Guadeloupe (1). Le prix médian, 105 €/m² (à ±23 %), est 13 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et n'a presque pas bougé en trois ans (-3 %). L'adresse fait le prix : à Fonds Cacao (104 €/m²), on paie 21 % de moins qu'à Ilet Perou Ouest (131 €/m²). |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Capesterre-Belle-Eaula moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 1 897 €/m², entre 1 529 et 2 280 dans 8 cas sur 10.
Pour une maison médiane à 185 500 €, financé à 90 % sur 20 ans : 776 € par mois au taux de 2021, 938 € au taux de 2025 (hors assurance). Sur la période, la hausse des prix a pesé plus que celle des taux (216 € contre 162 € par mois).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Les lieux-dits de Capesterre-Belle-Eau
Les lieux-dits qui comptent au moins 10 ventes de logements sur 2022-2026, du plus actif au moins actif. Le prix médian ne porte que sur les maisons et appartements.
| Lieu-dit | Ventes | Ce qui s'y vend | Bâti, €/m² | Écart à la commune |
|---|---|---|---|---|
| Le Bourg | 28 | 1 182 | -36 % | |
| Moulin A Eau | 21 | 2 169 | +17 % | |
| Fonds Cacao | 25 | 2 224 | +20 % | |
| Marquisat | 22 | 2 084 | +12 % | |
| Sources Perou | 19 | 1 547 | -17 % | |
| Perou | 17 | 1 201 | -35 % |
AppartementMaisonTerrainLocal
Sources : DVF 2022-2026 ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo, 2024).
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Capesterre-Belle-Eau | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 18,3 ans | 17,7 ans | Dans la norme guadeloupéenne. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 2,6 | 4,5 | Marché peu actif : peu de ventes rapportées à la population, des comparables rares. |
| Rendement locatif brut | 7,6 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 5,1 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
| Prix d'un terrain typique / d'une maison typique | 43 % | Un terrain de 590 m² vaut 80 000 € ; une maison de 92 m², 185 500 €. Le reste paie la construction et l'emplacement bâti. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-2026146 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en maisons individuelles.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Goyave · Trois-Rivières · Saint-Claude · Gourbeyre
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Capesterre-Belle-Eau : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 9 % du territoire couvert (956 ha)AU · à urbaniser : 1 % du territoire couvert (120 ha)A · agricole : 37 % du territoire couvert (3 791 ha)N · naturelle : 53 % du territoire couvert (5 458 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| N | Naturelle | 5 428 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| A | Agricole | 3 539 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UG | Zone urbaine | 633 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| Acap | Agricole | 224 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UB | Zone urbaine | 176 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| 1AU | À urbaniser | 84 ha | constructible plus tard, selon les conditions du règlement (réseaux, opération d'ensemble) |
| UE | Zone urbaine | 31 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| Nt | Naturelle | 30 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
Document PLU approuvé le 14/06/2018, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Capesterre-Belle-Eau
À Capesterre-Belle-Eau, les demandes se déposent en ligne sur le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) : permis de construire, PCMI, déclaration préalable, certificat d'urbanisme.
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Capesterre-Belle-Eau : part communale 3,5 %, part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Capesterre-Belle-Eau ?
1 957 €/m² en médiane sur 76 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 185 500 € pour 92 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Capesterre-Belle-Eau ?
Trop peu de ventes d'appartements sur 2024-2026 pour publier une médiane.
Combien coûte un terrain à bâtir à Capesterre-Belle-Eau ?
105 €/m² en médiane ; un terrain typique fait 590 m² et se vend 80 000 €. Les terres agricoles et naturelles sont exclues.
Que vend-on le plus à Capesterre-Belle-Eau : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 3 % d'appartements, 55 % de maisons, 32 % de terrains et 10 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Capesterre-Belle-Eau ?
Le prix médian du bâti a augmenté de 6 % entre 2021-2023 et 2024-2026. Prévision à un an : 1 897 €/m², entre 1 529 et 2 280 €/m² dans 8 cas sur 10.
617 ventes publiées depuis 2014, 341 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Capesterre-Belle-Eau ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.