Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Basse-Terre · 97119 · 7 077 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Vieux-Habitants : un marché de terrains abordable
À Vieux-Habitants, le terrain est le type le plus vendu : 48 % des 42 ventes de 2024-2026, contre 22 % en Guadeloupe. Le quartier le plus cher pour le bâti est Le Bourg (1 497 €/m²), le plus abordable Beausoleil-Cousinière (1 321 €/m²).
Vieux-Habitants face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Vieux | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | n.d. | 2 852 | — |
| Maison | 1 474 | 2 551 | -42 % |
| Terrain à bâtir | 92 | 121 | -24 % |
| Bâti, sur 3 ans | n.d. | +2 % | — |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 2 | 4,5 | -56 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 0 % | 6 % | -6 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 17,8 | 17,7 | +1 % |
| Rendement locatif brut | 11 % | 7,1 % | +3,9 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Le prix du bâti par lieu-dit
Prix médian au m² des maisons et appartements, ventes 2022-2026, lieux-dits d'au moins 10 ventes
moins de 10 ventes
Sources : DVF ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo). Explorer sur la carte
Les appartements font 0 % des ventes de logements, pour 6 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Vieux-Habitants, 2024-202642 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Vieux-Habitants (Insee 2023)4 491 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement | n.d. | n.d. | Moins de 5 ventes d'appartements sur 2024-2026 : pas d'avis chiffré possible. |
| Maison19 ventes | 1 474 €/m²-42 % / Guadeloupe | -20 % | 19 ventes en trois ans, soit 1,5 par an pour 1 000 maisons du parc : un marché moins actif que la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 1 474 €/m² (à ±30 %), est 42 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et a perdu 20 % en trois ans. Les prix sont très dispersés (la moitié entre 1 182 et 2 410 €/m²) : l'état et la vue font l'écart, comparez à des biens équivalents. |
| Terrain20 ventes | 92 €/m²-24 % / Guadeloupe | +18 % | 20 ventes en trois ans, soit 0,9 par an pour 1 000 habitants : une activité comparable à celle de la Guadeloupe (1). Le prix médian, 92 €/m² (à ±21 %), est 24 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et a pris 18 % en trois ans. Les prix sont très dispersés (la moitié entre 54 et 109 €/m²) : l'état et la vue font l'écart, comparez à des biens équivalents. |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Vieux-Habitantsla moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 1 854 €/m², entre 1 550 et 2 173 dans 8 cas sur 10.
Pour une maison médiane à 181 000 €, financé à 90 % sur 20 ans : 757 € par mois au taux de 2021, 915 € au taux de 2025 (hors assurance). Sur la période, la hausse des prix a pesé plus que celle des taux (207 € contre 158 € par mois).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Les lieux-dits de Vieux-Habitants
Les lieux-dits qui comptent au moins 10 ventes de logements sur 2022-2026, du plus actif au moins actif. Le prix médian ne porte que sur les maisons et appartements.
| Lieu-dit | Ventes | Ce qui s'y vend | Bâti, €/m² | Écart à la commune |
|---|---|---|---|---|
| La Cite - le Bourg | 15 | 1 045 | -41 % |
AppartementMaisonTerrainLocal
Sources : DVF 2022-2026 ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo, 2024).
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Vieux-Habitants | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 17,8 ans | 17,7 ans | Dans la norme guadeloupéenne. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 2 | 4,5 | Marché peu actif : peu de ventes rapportées à la population, des comparables rares. |
| Rendement locatif brut | 11 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 7,4 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
| Prix d'un terrain typique / d'une maison typique | 35 % | Un terrain de 603 m² vaut 62 500 € ; une maison de 95 m², 181 000 €. Le reste paie la construction et l'emplacement bâti. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-202656 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en maisons individuelles.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Baillif · Saint-Claude · Basse-Terre · Gourbeyre
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Vieux-Habitants : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 10 % du territoire couvert (588 ha)AU · à urbaniser : 0 % du territoire couvert (28 ha)A · agricole : 17 % du territoire couvert (1 012 ha)N · naturelle : 73 % du territoire couvert (4 319 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| Np | Naturelle | 2 887 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| N | Naturelle | 1 392 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| A | Agricole | 618 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| As | Agricole | 393 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UC | Zone urbaine | 383 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UB | Zone urbaine | 127 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| UA | Zone urbaine | 44 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| 2AU | À urbaniser | 28 ha | constructible plus tard, selon les conditions du règlement (réseaux, opération d'ensemble) |
Document PLU approuvé le 17/12/2018, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Vieux-Habitants
À Vieux-Habitants, les demandes se déposent en ligne sur le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) : permis de construire, PCMI, déclaration préalable, certificat d'urbanisme.
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Vieux-Habitants : part communale 1 %, part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Vieux-Habitants ?
1 474 €/m² en médiane sur 19 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 181 000 € pour 95 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Vieux-Habitants ?
Trop peu de ventes d'appartements sur 2024-2026 pour publier une médiane.
Combien coûte un terrain à bâtir à Vieux-Habitants ?
92 €/m² en médiane ; un terrain typique fait 603 m² et se vend 62 500 €. Les terres agricoles et naturelles sont exclues.
Que vend-on le plus à Vieux-Habitants : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 0 % d'appartements, 45 % de maisons, 48 % de terrains et 7 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Vieux-Habitants ?
Pas assez de ventes sur deux périodes pour mesurer une évolution fiable.
246 ventes publiées depuis 2014, 98 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Vieux-Habitants ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.