Observatoire 91STUDIO des prix immobiliers · Grande-Terre · 97111 · 16 228 habitants Ventes jusqu'au 30/06/2026
Prix de l'immobilier à Morne-à-l'Eau : une maison se vend 22 % moins cher que la médiane en Guadeloupe
À Morne-à-l'Eau, la maison est le type le plus vendu : 54 % des 84 ventes de 2024-2026, contre 33 % en Guadeloupe. Le prix médian des maisons (1 991 €/m²) la classe 13e des 16 communes. Le quartier le plus cher pour le bâti est Perrin Belle Espérance (3 612 €/m²), le plus abordable Chazeau Saint-Cyr (1 329 €/m²). Sur trois ans, le prix du bâti a progressé de 33 %, et 109 logements ont été autorisés (6 % en collectif).
Morne-à-l'Eau face à la Guadeloupe
Médianes 2024-2026 ; écart en % ou en points
| Indicateur | Morne | Guadel. | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m², en euros | |||
| Appartement | n.d. | 2 852 | — |
| Maison | 1 991 | 2 551 | -22 % |
| Terrain à bâtir | 83 | 121 | -31 % |
| Bâti, sur 3 ans | +33 % | +2 % | +31 pt |
| Marché | |||
| Ventes par an pour 1 000 hab. | 1,7 | 4,5 | -62 % |
| Appartements : part des ventesréférence : part du parc de la commune | 8 % | 13 % | -5 pt |
| Accessibilité | |||
| Logement médian, en années de revenu | 18,2 | 17,7 | +3 % |
| Rendement locatif brut | 8,2 % | 7,1 % | +1,1 pt |
Guadeloupe : médiane de l'archipel (revenu, rendement : médiane des communes). Écart en % ou en points. Sources : DVF ; Insee 2023 ; DGFiP (IRCOM) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers).
Le prix du bâti par lieu-dit
Prix médian au m² des maisons et appartements, ventes 2022-2026, lieux-dits d'au moins 10 ventes
moins de 10 ventes
Sources : DVF ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo). Explorer sur la carte
Les appartements font 8 % des ventes de logements, pour 13 % du parc
Répartition par type, en % : ventes 2024-2026 et parc de logements (Insee 2023)
Ventes à Morne-à-l'Eau, 2024-202684 ventes
Ventes en Guadeloupe, 2024-20265 166 ventes
Parc de logements à Morne-à-l'Eau (Insee 2023)9 789 logements
AppartementMaisonTerrainLocal (commerce, bureau, atelier…)
Sources : DVF 2024-2026 ; Insee, recensement 2023. « Local » : la catégorie « local industriel, commercial ou assimilé » des ventes publiées par l'État (commerces, bureaux, ateliers, entrepôts).
L'avis 91STUDIO, segment par segment
| Segment | Prix médian | Tendance 3 ans | Notre lecture |
|---|---|---|---|
| Appartement4 ventes | n.d. | n.d. | Moins de 5 ventes d'appartements sur 2024-2026 : pas d'avis chiffré possible. |
| Maison45 ventes | 1 991 €/m²-22 % / Guadeloupe | +33 % | 45 ventes en trois ans, soit 1,8 par an pour 1 000 maisons du parc : un marché moins actif que la Guadeloupe (3,2). Le prix médian, 1 991 €/m² (à ±24 %), est 22 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et a pris 33 % en trois ans. Les prix sont très dispersés (la moitié entre 1 275 et 3 288 €/m²) : l'état et la vue font l'écart, comparez à des biens équivalents. |
| Terrain27 ventes | 83 €/m²-31 % / Guadeloupe | -24 % | 27 ventes en trois ans, soit 0,6 par an pour 1 000 habitants : un marché moins actif que la Guadeloupe (1). Le prix médian, 83 €/m² (à ±28 %), est 31 % au-dessous de celui de la Guadeloupe et a perdu 24 % en trois ans. Les prix sont très dispersés (la moitié entre 55 et 133 €/m²) : l'état et la vue font l'écart, comparez à des biens équivalents. |
Règles de lecture identiques pour les 32 communes. Activité : ventes par an rapportées au parc du même type (Insee 2023), ou à la population pour le terrain, comparées à la Guadeloupe (« plus » ou « moins » au-delà de 20 % d'écart). Précision : intervalle de la médiane à 95 % environ, ± 1,57 × écart interquartile / √(nombre de ventes). « Cher » ou « abordable » au-delà de 10 % d'écart avec la médiane de la Guadeloupe ; tendance comparée aux trois années précédentes (15 ventes au moins de chaque côté). Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Les prix
médiane à Morne-à-l'Eaula moitié des ventesmédiane de la Guadeloupe
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Point creux : moins de 20 ventes dans l'année, à lire avec prudence.
Source : DVF, maisons et appartements, médiane annuelle au m² ; années de moins de 5 ventes omises. Prévision à un an : 1 810 €/m², entre 1 473 et 2 149 dans 8 cas sur 10.
Pour une maison médiane à 225 000 €, financé à 90 % sur 20 ans : 941 € par mois au taux de 2021, 1 137 € au taux de 2025 (hors assurance). Sur la période, la hausse des taux a alourdi la mensualité plus que celle des prix (196 € contre 148 € par mois).
Source : Banque de France, taux des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations, hors assurance), moyenne annuelle. En Guadeloupe, l'IEDOM mesure des taux voisins depuis 2022 (3,1 % en 2025). Mensualité : calcul 91STUDIO.
Les lieux-dits de Morne-à-l'Eau
Les lieux-dits qui comptent au moins 10 ventes de logements sur 2022-2026, du plus actif au moins actif. Le prix médian ne porte que sur les maisons et appartements.
| Lieu-dit | Ventes | Ce qui s'y vend | Bâti, €/m² | Écart à la commune |
|---|---|---|---|---|
| Le Bourg | 54 | 1 130 | -25 % |
AppartementMaisonTerrainLocal
Sources : DVF 2022-2026 ; lieux-dits de Guadeloupe (KaruGéo, 2024).
Pouvoir d'achat, liquidité, rendement
| Indicateur | Morne-à-l'Eau | Référence | Ce que cela dit |
|---|---|---|---|
| Prix d'un logement médian en années de revenu | 18,2 ans | 17,7 ans | Dans la norme guadeloupéenne. |
| Ventes par an pour 1 000 habitants | 1,7 | 4,5 | Marché peu actif : peu de ventes rapportées à la population, des comparables rares. |
| Rendement locatif brut | 8,2 % | 7,1 % | Net de frais, vacance, charges et taxe foncière : 5,5 %. Sur les loyers d'annonce 2025. |
| Prix d'un terrain typique / d'une maison typique | 22 % | Un terrain de 852 m² vaut 50 360 € ; une maison de 97 m², 225 000 €. Le reste paie la construction et l'emplacement bâti. |
Sources : DVF 2024-2026 ; revenu fiscal médian des foyers (DGFiP, IRCOM 2024, revenus 2023) ; population (Insee) ; loyers d'annonce 2025 (ANIL / ministère chargé du logement, carte des loyers) ; références : médiane des communes de Guadeloupe.
L'offre à venir
Logements autorisés, 2024-2026109 logements
Logements collectifsMaisons individuelles
La commune autorise presque autant de logements qu'elle en vend : si ces projets se construisent, le neuf fera concurrence à l'ancien du même segment. Une autorisation n'est pas un logement livré. Le neuf se fait surtout en maisons individuelles.
Source : Sitadel (permis de construire et d'aménager autorisés), 2024-2026. Les permis sur la carte.
Face aux communes voisines
MaisonAppartementmédiane de la Guadeloupe (2 551 et 2 852 €/m²)
Les 32 communes comparées · Petit-Canal · Les Abymes · Le Moule · Pointe-à-Pitre
Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP, Etalab), ventes 2024-2026, ventes atypiques écartées ; traitement 91STUDIO.
Le PLU de Morne-à-l'Eau : où peut-on construire ?
Le plan local d'urbanisme (PLU) découpe la commune en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). La zone d'un terrain dit s'il est constructible, et le règlement fixe la hauteur, l'emprise au sol, les reculs et l'aspect des constructions.
Ouvrir sur la grande carteU · zone urbaine : 17 % du territoire couvert (1 146 ha)AU · à urbaniser : 2 % du territoire couvert (137 ha)A · agricole : 54 % du territoire couvert (3 675 ha)N · naturelle : 28 % du territoire couvert (1 882 ha)
Les zones les plus étendues
| Zone | Famille | Surface | Ce que cela veut dire |
|---|---|---|---|
| A | Agricole | 1 426 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| Nerl | Naturelle | 1 226 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| Ap | Agricole | 965 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| Agf | Agricole | 947 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
| UG | Zone urbaine | 729 ha | constructible : quartiers déjà bâtis et équipés |
| N | Naturelle | 291 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| Nrur | Naturelle | 273 ha | protégée (paysages, forêts, littoral) : constructions très limitées |
| Af | Agricole | 195 ha | réservée à l'agriculture : en principe, pas de maison neuve |
Document PLU, publié sur le Géoportail de l'urbanisme (vérifié le 23/09/2026). Lire le règlement (PDF) · Voir le zonage parcelle par parcelle · Comprendre le PLU.
Déposer un permis de construire ou une déclaration préalable à Morne-à-l'Eau
Nous n'avons pas trouvé de guichet en ligne à Morne-à-l'Eau : déposez votre dossier en mairie, au service urbanisme, ou demandez-lui l'adresse électronique de dépôt (toute commune doit pouvoir recevoir les demandes par voie électronique depuis 2022).
Quelle autorisation pour votre projet, quelles pièces, quels délais : nos guides permis de construire, PCMI, déclaration préalable. Guichet vérifié le 06/10/2026.
Taxe d'aménagement à Morne-à-l'Eau : part communale 3 %, part départementale 2,5 %, archéologie préventive 0,4 %. Calculer la taxe de votre projet.
Les ventes, une à une
Chargement des ventes…
| Date | Bien | Adresse | Surface | Prix | €/m² |
|---|
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d'une maison à Morne-à-l'Eau ?
1 991 €/m² en médiane sur 45 ventes de 2024-2026, soit un prix médian de 225 000 € pour 97 m².
Quel est le prix au m² d'un appartement à Morne-à-l'Eau ?
Trop peu de ventes d'appartements sur 2024-2026 pour publier une médiane.
Combien coûte un terrain à bâtir à Morne-à-l'Eau ?
83 €/m² en médiane ; un terrain typique fait 852 m² et se vend 50 360 €. Les terres agricoles et naturelles sont exclues.
Que vend-on le plus à Morne-à-l'Eau : maisons ou appartements ?
Sur 2024-2026 : 5 % d'appartements, 54 % de maisons, 32 % de terrains et 10 % de locaux, contre 22 %, 33 %, 22 % et 23 % en Guadeloupe.
Les prix montent-ils à Morne-à-l'Eau ?
Le prix médian du bâti a augmenté de 33 % entre 2021-2023 et 2024-2026. Prévision à un an : 1 810 €/m², entre 1 473 et 2 149 €/m² dans 8 cas sur 10.
363 ventes publiées depuis 2014, 118 ventes atypiques écartées des calculs (prix symboliques, cessions familiales, lots hors marché). Méthode et sources.
Un projet à Morne-à-l'Eau ?
91STUDIO, architectes à Baie-Mahault : étude du terrain, conception, permis, suivi de chantier.